{"id":39783,"date":"2023-08-31T22:32:58","date_gmt":"2023-09-01T01:32:58","guid":{"rendered":"http:\/\/caballitotequiero.com.ar\/portal\/?p=39783"},"modified":"2023-08-31T22:33:41","modified_gmt":"2023-09-01T01:33:41","slug":"caballito-el-barrio-mas-buscado-de-la-ciudad","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/caballitotequiero.com.ar\/portal\/2023\/08\/31\/caballito-el-barrio-mas-buscado-de-la-ciudad\/","title":{"rendered":"\u00abCABALLITO EL BARRIO M\u00c1S BUSCADO DE LA CIUDAD\u00bb"},"content":{"rendered":"

Seg\u00fan un art\u00edculo publicado por el diario La Naci\u00f3n, Caballito es el barrio m\u00e1s buscado de la ciudad\u00a0y protagoniza un cambio de tendencia inesperado.<\/p>\n

A continuaci\u00f3n, la nota, con texto de Mercedes Soriano.<\/p>\n

Doscientos a\u00f1os atr\u00e1s, la veleta con forma de un caballito de una pulper\u00eda marcaba el rumbo a estas calles<\/strong> y terminar\u00eda definiendo el nombre del barrio: la figura de lat\u00f3n que miraba desde arriba en la esquina de avenida Rivadavia y Emilio Mitre bautiz\u00f3 la zona que hoy se consagra como una de las m\u00e1s requeridas de la ciudad de Buenos Aires, con caracter\u00edsticas propias y algunas curiosidades.<\/strong><\/p>\n

Ubicado en el centro geogr\u00e1fico de CABA, prospera con nuevos desarrollos inmobiliarios y le compite en demanda a barrios consolidados como Palermo, Recoleta y Belgrano. \u201cHoy Caballito es uno de los focos principales de crecimiento en el rubro inmobiliario, es una de las zonas donde hay mayor cantidad de metros cuadrados en construcci\u00f3n<\/strong> y, adicionalmente, es uno de los barrios con la tasa de fidelizaci\u00f3n m\u00e1s alta\u201d,<\/strong> afirma Kevin Savelski, director del grupo 8.66, que tiene cuatro proyectos en marcha en la zona.<\/p>\n

Desde 2019, el barrio se posiciona primero en el ranking de Mercado Libre, que mide cu\u00e1les son los barrios m\u00e1s buscados para comprar una propiedad.<\/strong> Hist\u00f3ricamente, la demanda fue a contracorriente en esta zona. \u201cA diferencia de los dem\u00e1s barrios donde el norte es m\u00e1s caro y m\u00e1s aspiracional que el sur,<\/strong> en Caballito las obras de categor\u00eda se concentraban en el sur,<\/strong> desde la avenida Rivadavia hacia la avenida Directorio\u201d, describe Agust\u00edn Walger, director de Lepore Propiedades.<\/p>\n

Efectivamente, la zona sur es la que aglomera las construcciones m\u00e1s lujosas del barrio y la que tracciona las consultas de alto perfil. \u201cEs la demanda que pisa la punta de Flores y Parque Chacabuco con las avenidas Carabobo y Directorio\u201d, delimita Gerardo Azcuy, fundador de la desarrolladora que lleva su apellido, que tiene 60.000 metros cuadrados en ejecuci\u00f3n en ese corredor, de los cuales este a\u00f1o se entregar\u00e1n 21.000 metros cuadrados.<\/p>\n

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En este \u00e1rea, una avenida f\u00e1cilmente identificable por su intensa arboleda y sus elegantes edificios se destaca por sobre el resto. \u201cLa avenida Pedro Goyena es como la Avenida del Libertador de Caballito\u201d,<\/strong> define el desarrollador. Las propiedades sobre esta arteria registran los valores inmobiliarios m\u00e1s altos del barrio. \u201cLa tierra sobre Goyena no baja de los US$1000 de incidencia mientras que en otra avenida promedia entre US$600 y US$700 el metro cuadrado\u201d, se\u00f1ala Azcuy, y aclara que esos costos se trasladan al producto final: los proyectos terminados rondan entre los US$3500 y US$4500 el metro cuadrado.<\/strong> Al desviarse solo una cuadra, irrumpen las imponentes casonas del pintoresco barrio ingl\u00e9s.<\/p>\n

Goyena y sus alrededores florecieron en los \u00faltimos a\u00f1os con un desfile de locales que inauguraron un nuevo polo gastron\u00f3mico porte\u00f1o con el arribo de distintas propuestas: las pastas de Cucina Paradiso y Napule; la comida espa\u00f1ola de Salve; la pasteler\u00eda de Nucha, Es Ruiz y Le Bl\u00e9; la panader\u00eda de Pr\u00f3spero Velazco; el sushi de Fabric y Sushi Club; el men\u00fa \u201cpalermitano\u201d de La Panera Rosa; las hamburguesas de moda de Burger Couple, y la cafeter\u00eda de Adorado, Arena, Caf\u00e9 Mart\u00ednez y Tostado.<\/p>\n

Completan el circuito la cervecer\u00eda B\u00e9lgica y algunos cl\u00e1sicos del barrio como Morelia y Almac\u00e9n de Pizzas. No faltan los chocolates de Rapanui ni los helados de Lucciano\u00b4s.<\/p>\n

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La zona que rodea el Parque Rivadavia tambi\u00e9n llama la atenci\u00f3n porque es uno de los ejemplos que evidencian el cambio de ciclo inmobiliario.<\/strong> Despu\u00e9s de tres a\u00f1os de ca\u00edda del valor de las propiedades, el precio del metro cuadrado a estrenar se muestra en alza.<\/strong><\/p>\n

Un relevamiento recientemente realizado por Reporte Inmobiliario indica que en el \u00faltimo a\u00f1o los precios aumentaron un 1,41%, casi neutralizando la baja del a\u00f1o pasado de 1,92%. Espec\u00edficamente, el informe se refiere a los 58 emprendimientos dentro de las 75 manzanas del lado sur comprendidas entre las calles Del Barco Centenera, avenida Rivadavia, avenida La Plata y avenida Directorio. Estos re\u00fanen un total de 160.168 metros cuadrados.<\/p>\n

Ante tanto desarrollo, los ahorristas en d\u00f3lares que apuestan por el ladrillo como resguardo de valor miran las oportunidades de pozo en el barrio.<\/strong> De los 58 emprendimientos, tres est\u00e1n reci\u00e9n terminados y el resto se encuentra en distintas etapas de ejecuci\u00f3n. En n\u00fameros, Azcuy se\u00f1ala que el costo del metro cuadrado parte de los US$2500 en distintas avenidas del barrio, mientras que en Pedro Goyena el precio inicial cuando se lanza el proyecto tiene una base de US$3000.<\/p>\n

Las calles internas manejan valores un poco m\u00e1s accesibles. \u201cLos proyectos en pozo pueden arrancar en US$2000, seg\u00fan la calidad de construcci\u00f3n y ubicaci\u00f3n, y terminados pueden empezar en US$3000. Por otro lado, los usados han ca\u00eddo alrededor de un 30% porque si no, no se venden y, como hay mucha competencia con los departamentos a estrenar, tienen que ser unidades especiales en muy buen estado y muy bien ubicadas para que puedan venderse\u201d, analiza Alejandra Gonz\u00e1lez, l\u00edder de la inmobiliaria Justevila.<\/p>\n

Un cambio de tendencia inesperado<\/span> <\/strong><\/p>\n

Quien pasea por el resto del barrio empieza a ver cada vez m\u00e1s obras en construcci\u00f3n cruzando la avenida Rivadavia. Los altos valores en el sur, la falta de tierra y la oportunidad de construir m\u00e1s barato a pocas cuadras de distancia condujo a una descentralizaci\u00f3n del entorno premium que fortaleci\u00f3 al norte.<\/strong> Este efecto derrame<\/strong> se evidencia en la zona de Parque Centenario, \u00e1rea circunscripta por las v\u00edas del ferrocarril Sarmiento hacia el sur, la calle R\u00edo de Janeiro y la avenida Honorio Pueyrred\u00f3n, como l\u00edmites este y oeste respectivamente, y la avenida \u00c1ngel Gallardo como frontera norte con Villa Crespo. Entre las 50 manzanas al norte de la avenida Rivadavia, se encuentran en distintas instancias de ejecuci\u00f3n 37 emprendimientos, de los cuales 14 son obras en etapa de iniciaci\u00f3n.<\/p>\n<\/div>\n

\u00a0\u201cEl amplio crecimiento que tuvo la zona sur, la escasez de lotes, m\u00e1s el aumento del valor del metro cuadrado, inevitablemente arrastr\u00f3 el crecimiento hacia Caballito norte,<\/strong> una zona con m\u00e1s oportunidades para emprender m\u00e1s metros cuadrados a un valor un poco m\u00e1s bajo\u201d, dice Savelski.<\/div>\n
Luis D\u2019Odorico, director de D\u2019Odorico Propiedades, lo traduce en n\u00fameros: \u201cLa incidencia del lote en el sur es de US$600 a US$800 por metro cuadrado mientras que en la zona norte ronda entre los US$300 y US$500, seg\u00fan la ubicaci\u00f3n\u201d.<\/div>\n
M\u00e1s all\u00e1 de la consolidaci\u00f3n, la tierra disponible en la parte sur tambi\u00e9n es determinante. \u201cLos \u00fanicos terrenos grandes que quedan son m\u00e1s de seis o siete PH en el mismo lote\u201d, dice Gonz\u00e1lez, de Justevila.<\/div>\n
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El beneficio del valor de las tierras se combina con la ventana de oportunidad que genera la devaluaci\u00f3n en el costo de la construcci\u00f3n. Actualmente, construir un edificio de poco m\u00e1s de 1000 metros cuadrados totales en propiedad horizontal de ocho pisos parte de un presupuesto de US$602.078,17, con un costo por metro cuadrado vendible en casi US$762,32. Medido en d\u00f3lar blue, este mes cuesta un 1,82% m\u00e1s barato que en julio,<\/strong> seg\u00fan Reporte Inmobiliario.<\/div>\n
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\u201cEl crecimiento en la cantidad de obras, en gran medida, se da motorizado por los inversores que tienen excedente de pesos y no encuentran d\u00f3nde volcarlos para cubrirse de que no se licuen con la inflaci\u00f3n,<\/strong> y el metro cuadrado es una manera m\u00e1s que encontraron de \u2018comprar\u2019 d\u00f3lares\u201d, plantea Germ\u00e1n G\u00f3mez Picasso, fundador de Reporte Inmobiliario.<\/div>\n
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La demanda pospandemia<\/span> <\/strong><\/div>\n
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\u201cLos nuevos proyectos est\u00e1n dados porque la gente despu\u00e9s de la pandemia no necesariamente busca ubicaci\u00f3n sino que el departamento tenga buenas medidas, espacios ventilados y luminosos. Prefieren vivir en el norte con vista a\u00e9rea antes que entre medianeras en un contrafrente. Para lograr luminosidad y vistas ten\u00e9s que conseguir lotes a valores accesibles para realizar edificios de gran envergadura\u201d,<\/strong> analiza D\u00b4Odorico.<\/div>\n
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En contraposici\u00f3n con la escasez de lotes en la zona sur, las oportunidades en el norte se deben a que en este \u00e1rea del barrio supo haber empresas que dejaron de funcionar y se vendieron como predios,<\/strong> lo que dio a lugar a la posibilidad de planificar proyectos m\u00e1s grandes.<\/div>\n
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La oportunidad de construir en altura y en laterales permiti\u00f3 sumar amenities, aspecto que mejora la calidad y el precio final.<\/strong> \u201cNo es lo mismo una piscina en un triple frente de 15 metros que una chiquita en una terraza. En estos terrenos te quedan pulmones de manzana con pileta, solarium y parrilla. Hacer construcciones m\u00e1s altas implica m\u00e1s luminosidad, espacio y altura, y por ende, unidades de mayor valor\u201d, indica el experto.<\/div>\n
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Gonz\u00e1lez destaca la terminaci\u00f3n de las propiedades ofrecidas en la zona.\u201cCaballito ha crecido exponencialmente en los \u00faltimos 25 a\u00f1os en cuanto a cantidad y calidad de obras\u201d, opina. \u201cNo se aceptan casi departamentos sin doble vidrio o sin pisos de porcelanato italianos\u201d, ejemplifica.<\/strong><\/div>\n
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Coincide Luis D\u00b4Odorico, quien se\u00f1ala que \u201cel desarrollador que compra en una zona que no es el n\u00facleo de un barrio y pag\u00f3 una menor incidencia por el lote tiene que ofrecer calidad de construcci\u00f3n, en esa mezcla se da el \u00e9xito\u201d.<\/strong><\/div>\n
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Un aspecto muy buscado desde el replanteo de la calidad de vida que gener\u00f3 la pandemia es el contacto con la naturaleza. La zona de Caballito norte tiene el Parque Centenario como protagonista y una nueva obra que busca sumar verde y espacio de recreaci\u00f3n propios.<\/strong> El proyecto consisti\u00f3 en la eliminaci\u00f3n de varios carriles de la avenida Honorio Pueyrred\u00f3n, entre la avenida Gaona y la calle Neuqu\u00e9n, para crear un parque lineal, peatonal, bautizado como \u201ccalle verde\u201d.<\/p>\n

La obra conecta dos espacios verdes, Plaza 24 de Septiembre y Plaza Giordano Bruno, y suma casi 10.000 metros cuadrados de \u00e1reas con plantaci\u00f3n de \u00e1rboles y bancos de madera, entre otros atractivos para los vecinos.<\/p>\n

El esp\u00edritu de barrio<\/strong> tambi\u00e9n aparece en la evaluaci\u00f3n de los expertos cuando explican la proliferaci\u00f3n de construcciones. \u201cEso impacta positivamente en todo Caballito, pero especialmente se est\u00e1 construyendo a buen ritmo hacia el norte, que es una zona que no pierde ese esp\u00edritu, con casas bajas y mucho verde\u201d<\/strong>, indica Savelski.<\/p>\n

Al igual que en el mercado de compraventa, Caballito es el m\u00e1s buscado para el alquiler, seg\u00fan el relevamiento elaborado por Mercado Libre y la Universidad de San Andr\u00e9s. La mala noticia para quienes quieren desembarcar en el barrio es que los departamentos ofrecidos en modalidad tradicional son tan escasos como en el resto de la ciudad. El \u00faltimo informe de Reporte Inmobiliario indica que hay 11 monoambientes, 51 propiedades de dos ambientes y 27 de tres ambientes disponibles.<\/p>\n

As\u00ed como la oferta desciende a m\u00ednimos hist\u00f3ricos, el valor que piden los propietarios escala: los que m\u00e1s aumentaron en el \u00faltimo a\u00f1o fueron los monoambientes. El precio promedio pedido para este tipo de inmuebles es de $180.000 al mes, cifra que creci\u00f3 un 280,95% en 12 meses. El barrio en pleno auge de construcciones no escapa a la realidad del mercado de alquileres.<\/p>\n<\/div>\n

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