El vecino de Caballito, hoy Comuna 6, siempre tuvo la sensación de pertenecer a un barrio especial. Uno que se diferencia de los otros 47 que conforman la Ciudad de Buenos Aires, en muchos y variados aspectos.
Un lugar del que pocos se van y, al que muchos desean habitar. Un sitio que conjuga lo tradicional con lo nuevo, logrando una armoniosa convivencia.
Esa sensación común a todos, tanto en quienes han nacido en el barrio, como en aquellos que lo eligieron como su lugar en el mundo, tiene varios motivos por los que puede ser entendida.
He aquí algunas estadísticas y estudios que, hacen de Caballito una Comuna especial.
Este estudio, también demuele ciertos mitos que, a caballo de reiteradas cantinelas, han terminado por parecer verdades a puño.
Las matemáticas no mienten, tan sólo hay que entenderlas.
Población
La población registrada en el Censo 2010 para la comuna es de 197.226 personas la cual presenta una variación positiva del 11, 28% con respecto al Censo del año 2001. El índice de masculinidad de la misma es de 92,1.
La pirámide poblacional de la Comuna 6 muestra una tendencia regresiva, algo más pronunciada que la del conjunto de la Ciudad, tendiendo a ensancharse en las edades mayores. Esto explica en parte, que su tasa de mortalidad general supere a la de aquella, mientras que es inversa la relación con la tasa de natalidad.
Densidad de población
En la Comuna 6 se observan dos áreas diferenciadas en cuanto a la distribución de la densidad de población. Por una parte, la que concentra las mayores densidades en el área delimitada por las avenidas La Plata, y Honorio Pueyrredón, y las vías del FFCC Sarmiento y Juan Bautista Alberdi, encontrando mas de 351,0 habitantes por hectárea.
Por otra parte, el área identificada de baja densidad, comprende las avenidas Donato Álvarez y San Martín, siendo homogénea la distribución de le densidad no mayores a los 150 habitantes por hectárea.
Distribución poblacional por estrato socioeconómico
Por otra parte, mientras las ramas de empleo muestran una distribución similar a la de la Ciudad, en esta comuna tienen relativamente mayor importancia los trabajadores asalariados y patrones, en detrimento de cuentapropistas y trabajadores familiares. A su vez, el ingreso familiar total mensual es algo mayor que el promedio de la Ciudad. Por otro lado, las tasas de desocupación y subocupación son del 3,7% y 6,5% respectivamente, lo que significa una mejor situación que la del conjunto de las comunas.
En cuanto a los niveles de instrucción, la analizada aquí se encuentra sólo por detrás de las comunas del norte de la ciudad, constituyendo una muestra de su situación, el hecho de que el 51,0% de su población haya accedido o completado la educación superior. En el mismo sentido, son de relativa poca importancia el hacinamiento crítico del 1% y los hogares con NBI (Necesidades Básicas Insatisfechas) que llegan al 3 %.
Los usos del suelo en la Comuna 6
Para realizar este trabajo se seleccionaron e identificaron todas las manzanas y parcelas comprendidas dentro del área de estudio. El relevamiento de campo permitió reconocer el uso de las 13.557 parcelas existentes, todas ellas incluidas en las 484 manzanas de la comuna. Este estudio permitió entonces obtener una visión de la estructura territorial y las actividades de la Comuna 6.
Edificación
En el cuadro que sigue a continuación es posible apreciar la altura edificada por tipo de construcción en la Comuna 6. Se contabilizaron un total de 13.315 edificios. El análisis de los datos obtenidos da cuenta del predominio de las alturas bajas de edificación, puesto que el 64,0% de las edificaciones posee entre 1 y 2 pisos, mientras que el conjunto de los de 15 o más pisos es de un 0,5% del total. Los edificios entre 3 y 5 pisos constituyen el 15,2%, aquellos que son entre 6 a 9 pisos se encontraron 1.739 edificios (13,1%). A su vez, aquellos que llegan a una altura de entre 10 y 11 pisos representan el 3,4% del total, mientras que se relevaron 291 edificaciones de entre 12 y 15 pisos (2,2%). Por último, se hallaron 203 edificios en obra que aún no tenían pisos edificados al momento del relevamiento, representando un 1,5% del total.
El análisis de la distribución de la altura de edificación en el territorio permite apreciar más claramente la diferencia de pisos en la comuna. La presencia de los edificios de pocos pisos – las categorías de 1 y 2 pisos; y la de 3 y 5 pisos se dan hacia el noroeste de la comuna, en torno a las avenidas Gaona, San Martín y Juan B. Justo, las calles Curapaligue y Neuquén. Por otra parte, las edificaciones de mayores alturas se dan hacia el sur de la comuna, incrementándose a partir de la avenida Rivadavia. Es más notable que las edificaciones de más de 15 pisos se encuentran en las cercanías de la estación Caballito del ferrocarril Sarmiento; y también en las zonas aledañas a la avenida La Plata.
Edificios
Entre los edificios relevados, el 97,2% se halló destinado al uso residencial, correspondiendo el 62,3% a viviendas en propiedad horizontal (integrando viviendas 34,9%, departamentos 0,3% y oficinas 0,1%) con un 31,2% de casas y el 3,6% a viviendas que comparten la parcela con otro uso.
Por otro lado se encontraron 16 parcelas que están dedicadas al uso residencial pero son unificaciones de usos ya enumerados.
Por último, se relevaron 251 edificios en obra, los cuales representan el 2,1% del total, y se hallaron 73 edificios abandonados (0,6%).
A partir de estos datos, es posible apreciar con mayor precisión la importancia del uso residencial en esta comuna por sobre otro tipo de actividades, aunque también hay una presencia importante de edificios destinados al uso administrativo.
En lo que refiere a la distribución territorial de los edificios de uso residencial, puede observarse una mayor presencia de edificios de viviendas en propiedad horizontal homogéneamente en toda la Comuna. Con una fuerte presencia de casas en el norte, sobre todo a partir de la avenida Rivadavia hasta el límite norte de la comuna que es la avenida Juan B. Justo entre las avenidas Pueyrredón y Donato Álvarez. Las viviendas están más presentes al sur de la comuna, concentrándose más sobre el eje de Rivadavia.
Edificios de destino único
Fueron relevados un total de 533 edificios dedicados a actividades no residenciales específicas (destino único), agrupados en 16 rubros. Se destacan de mayor importancia los edificios dedicados a la enseñanza con un total de 131 que representan el 24,6% del total.
Le siguen en importancia los edificios dedicados a los servicios sociales y de salud contándose un total de 96, 18,0%; se hallaron 64 asociaciones con un 12,0%.
Por su parte, los edificios de destino único en los cuales no fue posible determinar la rama de actividad y que no tienen atención al público, significan el 9,0% del total, con 48 edificios encontrados en la comuna. Asimismo, se encontraron 42 para esparcimiento y representando un 7,9%.
Se encontraron otros rubros que cuentan con una relevancia numérica relativamente menor: 25 edificios dedicados a servicios inmobiliarios (4,7%); 21 destinados a la administración pública (3,9%); 16 edificios destinados a servicios financieros (3,0%).También se encontraron 12 edificios de destino único (2,3%) que son de otros rubros; 10 edificios que al momento del relevamiento se encontraban cerrados (1,9%); 7 edificios de servicios empresariales con un 1,3%; para servicios de transporte y servicios públicos se hallaron 4 edificios de cada uno con un 0,8% cada uno. Y por último, se encontraron 3 oficinas y 2 edificios con actividad comercial con una participación de 0,6% y un 0,4%, respectivamente.
La distribución de los edificios en la comuna es relativamente homogénea, se pueden destacar algunas concentraciones específicas como es el caso de los edificios de esparcimiento y cultura y enseñanza, que predominan alrededor de la estación Caballito del ferrocarril Sarmiento y de la avenida Rivadavia.
Teniendo en cuenta lo que hace a la superficie parcelaria que ocupan los edificios los rubros que concentran mayor superficie, son aquellos destinados a la enseñanza, las asociaciones y los edificios destinados a servicios sociales y de salud. Se destacan el Club Ferro y el colegio Santa Brígida con 35.702,5 m2 y 17.905,4 m2 respectivamente.
Situación actual de la ocupación de locales en la Comuna 6
El relevamiento realizado en la Comuna 6 durante el año 2010 permitió detectar un total de 5.532 locales. De los cuales 4.567 se encontraron abiertos y 965 cerrados.
Teniendo en cuenta los primeros, 4.542 locales resultaron factibles de agrupar en los diferentes sectores de actividad mientras que en 25 casos no se pudo reconocer la actividad que era llevada a cabo.
Esta información arroja una tasa de vacancia general para la comuna del 19,1%, siendo este valor relativamente moderado dando cuenta de una intensa actividad comercial.
Distribución territorial de locales activos
La distribución geográfica de los locales en actividad muestra claramente los alineamientos comerciales, destacándose una mayor concentración de locales en las Avenidas Rivadavia, Gaona y Acoyte, así como también en la calle Rojas y su continuación en Del Barco Centenera. Además presentan un gran nivel de concentración, aunque un tanto inferior a las anteriores las avenidas Honorio Pueyrredón, Ángel Gallardo, Directorio, y J. B. Alberdi.
Sobre estos ejes comerciales se localizan aquellos locales que se benefician de la exhibición, debido a que las avenidas son las que presentan mayor tránsito vehicular y peatonal. También se puede destacar ciertas concentraciones importantes de locales en los alrededores del parque Rivadavia.
Composición de locales por sectores de actividad
De acuerdo a su composición por sectores de actividad, el 55,6% de los locales activos pertenece al sector comercial; el 29,0% a locales de servicios; los locales vinculados a la gastronomía constituyen un 7,9%, los locales industriales un 4,4%, y por último el sector automotor y sus repuestos (así como actividades conexas de reparaciones varias) registró un 3,1%.
Locales del sector comercial
La mayor cantidad de locales activos corresponde al sector comercial, lo que significa un total de 2.527 establecimientos.
Este sector se compone por 13 rubros, predominando el de venta especializada de productos alimenticios, que con 789 locales representa el 31,2% (lo que incluye, entre sus rubros más destacados, los kioscos y maxikioscos, los supermercados y autoservicios). En segundo lugar se encuentran los locales de venta de productos textiles, prendas y accesorios alcanzando el 19,9% del total de este sector, con 504 locales. En tercer lugar, se posicionan los de venta al por menor especializada, como por ejemplo venta de insumos para la pc, librerías, etc. con el 10,1% – encontrándose 254 locales-. En cuarto lugar, aquellos relacionados a reparaciones en general, incluyendo aquí locales de compostura de calzado, reparaciones electrónicas, entre otros, con el 8,3%.
La suma de estos cuatro rubros representa el 69,5% del sector comercial. Completan el rubro comercial, 144 locales de venta de materiales para la construcción (5,7%). Aquí se incluyen las cerrajerías, locales de compostura de calzado y arreglo de ropa, de reparación de audio, video y otros electrodomésticos, tapicerías, etc.; 137 locales de venta de productos farmacéuticos, cosméticos e instrumental médico (5,4%); artículos para el hogar y venta de libros y revistas con 135 y 113 locales, respectivamente; 85 locales de venta de calzado y marroquinería (3,4%); 75 locales relacionados a la fotografía, venta de joyas, relojes u ópticas, seguido de 51 locales de productos textiles no asociados a indumentaria (por ejemplo, mantelería) y 1.703 locales de venta de artículos de decoración (3,6%). El resto de los rubros representa en su conjunto el 1,2% del total, distribuidas entre artículos usados (1,1%) y comercio al por mayor (0,1%).
La distribución territorial de los locales del sector comercial muestra con mayor claridad tres ejes principales en las arterias Rivadavia, la cual cuenta en total con 560 locales, seguida de Acoyte y su continuación, en José María Moreno con 245 locales entre ambas y por último Gaona que cuenta con 103 locales del rubro comercial. La calle Rojas y su continuación Del Barco Centenera también presentan una gran cantidad de locales comerciales con 185 locales entre las dos.
También se ven concentraciones menores sobre otras arterias como Avellaneda, Avenida de La Plata, Rosario y Neuquén entre otras.
Locales del sector servicios
Los 1.316 establecimientos de este sector se agrupan en veinte rubros. El que cuenta con mayor cantidad es el de los locales destinados a peluquerías y
40 tratamientos de belleza, que suman 326 locales (24,8%); en segundo lugar se ubican los locales de servicios inmobiliarios llegando a 251 registros (19,1%); en tercer lugar, se posicionan los servicios lavado de ropa y tintorerías, con un total de 147 registros (11,2%). En cuarto lugar se encuentran los locales relacionados al esparcimiento y actividades culturales, con 106 registros (8,1%), luego los servicios empresariales (5,9%), con 77 locales (incluyéndose aquí estudios jurídicos, servicios financieros, consultoras, etc.). Además se identificaron 73 locales destinados a servicios sociales y de salud (5,5%).
Se relevaron también 72 locales relacionados al servicio de correo, Internet y telecomunicaciones, en un 5,5%. Las siete categorías mencionadas reúnen el 80,1% de los usos del suelo relacionados a la prestación de servicios de variada índole.
El 19,9% restante está representado por 264 locales repartidos entre trece categorías diferentes que no superan cada una el 3,0%. Entre ellos se identifican establecimientos relacionados a los servicios de transporte con un 2,3%, aquellos complementarios al transporte con un 2,7%, servicios bancarios y financieros con 29 registros (2,2%), y 27 locales relacionados con la enseñanza.
Locales de asociaciones y servicios de alquiler cuentan cada uno con 24 locales constituyendo un 2,1% entre ambos. Con respecto a servicios gráficos, de edición e impresión existen 23 locales que constituyen un 1,7%.
Finalmente, el 5,5% restante se divide entre servicios de construcción, de administración pública, pompas fúnebres, servicios informáticos, seguros y fondo de jubilaciones y pensiones, y mantenimiento físico corporal.
La distribución territorial de los locales de servicios es más homogénea que para los locales comerciales, aunque el sector sur de la Comuna presenta una mayor concentración. La mayor cantidad se concentra principalmente sobre la Av. Rivadavia, la Av. Alberdi y las arterias perpendiculares a éstas, como Rojas y Av. Acoyte. En el sector norte del barrio, las avenidas San Martín, Díaz Vélez y Gaona son las de mayor concentración de locales del sector servicios.
Total de locales por lado de manzanas
Este indicador permite visualizar la mayor concentración de locales por lado de manzanas, y así constatar las áreas que concentran una mayor actividad económica.
La distribución de la mayor cantidad de locales por lado de manzana en la Comuna 6 presenta algunas zonas bien marcadas, una se ellas se observa en la avenida Rivadavia, entorno a las estaciones del subte de la línea A, otra en la avenida José María Moreno, y en las avenidas La Plata y San Martín, las cuales funcionan como limites de la comuna. Por otro lado, en menor cantidad también se destacan las avenidas Directorio y Gaona. En general la Comuna 6 presenta una concentración de locales de actividad comercial y de servicios muy alta, coincidiendo con las arterias comerciales antes mencionadas.
Datos extraídos de: Informes de Comunas de la Ciudad de Buenos Aires – Subsecretaría de Planeamiento – Ministerio de Desarrollo Urbano – Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires.
Estan muy buenas estas estadisticas
Excelente informe. Felicitaciones!
Aconsejo mirar con detenimiento la imagen que dice «DISTRIBUCION DE EDIFICACION POR CANTIDAD DE PISOS». Es notable ver que en las proximidades de la zona donde se planea construir el shopping Alto Caballito casi no hay edificios, me pregunto, como podría hacer colapsar algo un shopping alli?
Pablo: muy buena tu observación.
Yo agrego otra.
Miren el último cuadro, el plano que se refiere a la cantidad de locales por manzana…. ¡nos quieren hacer creer que un shopping aqui afectaría a los comercios!!!! ¿¿¿que comercios???
En toda las cuadras cercanas hay entre 0 y 1 negocio por cuadra!!!
Excelente informe!!!!!!!! Que claro queda todo y cóme desdice el colapso y otras estupideces que tenemos que padecer de gente que habla y actúa sin información fidedigna alguna!!!!!!!!!!!!!!
Sra. Lidia,
En las inmediciones del predio, hay varias parcelas vacias ya vendidas que están esperando a que se contruya el shopping para empezar a construir torres como las de Caputo. No solo es el shopping el problemas sino las mega torres que se construiran a partir del shopping.
Adrián: tené en cuenta que las tales construcciones a las que aludís pertenecen a un proyecto del gobierno nacional (De Vido y Compañía) y no a Irsa ni al gobierno de la Ciudad. Podes consultar la página del Ministerio de planificación, Secretaría de Schiavi. Si se informaran previamente, todo este debate sería más fructífero.
Es que hay que elegir como vivir mejor. Con cemento o con cesped. Ese es el problema. Los shoppings deben edificarse lejos de las concetraciones urbanas, porque se tragan los servicios (gas, luz, agua) ya carentes en el barrio. Además un shopping en medio de Caballito alteraria el transporte, ya de por si bastante complejo. Un parque como el proyecto del parque del bicentenario, para uno de los barrios más densos de la CABA y con menos espacios verdes mejorará nuestra calidad de vida.